关于《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例 （草案）》
起草情况的说明
时间：2023-05-15 来源： 作者： [收藏] [打印] [关闭]
一、起草背景
(一)制定《条例》是践行以人民为中心发展思想的必然要求。物业服务和管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。随着城市化进程的快速推进，物业服务和管理工作在改善小区居住环境中发挥了重要作用。据统计，我市现有住宅小区2574个，其中专业化物业管理小区848个，非专业化物业管理小区1726个。有管理项目的物业企业519家，服务52.19万户，从业人员2万余人;管理面积6931.26万平方米。《条例》对于落实物业服务企业服务质量、主体责任，更好发挥物业服务提高居民生活品质作用十分必要。
(二)制定《条例》是化解物业管理矛盾纠纷的现实需要。近年来房地产市场爆发式的发展，物业服务和管理覆盖面日渐扩大，物业服务和管理活动中出现了许多新情况，并有许多亟待解决的新问题。如物业服务企业服务质量引发业主严重不满;业主大会成立难、运行难、决策难;业主委员会运作不规范甚至侵占业主权益;住宅专项维修资金启用难;物业服务费收费难;具有执法权的行业主管部门执法不进小区;街道办事处、居民委员会人员物业管理专业性不够等问题。为解决上述问题，促进我市物业服务和管理行业健康发展，结合当前我市推进的租购并举住房制度和城市运营体制改革，制定一部符合我市实际情况、操作性强的物业服务和管理条例，非常必要，也十分迫切，且市委、市人大常委会已将《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》列入2023年立法工作计划。
(三)制定《条例》是推动物业管理融入基层社会治理的实践需要。物业在承担着管理、维护小区环境卫生和公共秩序的职责的同时，还承担大量公共服务职能，成为了基层社会治理的重要组成部分。物业管理也从传统的粗放型转变到精细化、智慧化的大物业时代，物业行业的健康发展更是直接关系基层社会和谐稳定、影响经济的高质量发展。《条例》的制定有利于优化物业行业营商环境、完善共建共治共享新格局，更好发挥物业行业在基层社会治理中联系群众、服务民生作用，进一步提升社会治理效能。
二、起草过程
为加快我市物业服务和管理立法工作，市住建局制定《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例起草工作方案》，组建起草工作专班。以购买第三方服务方式，由省内物业管理专家雷纪超组建《条例》起草团队，市住建局工作专班全程参与。在前期市人大常委会组织赴重庆市、宜昌市等城市实地考察基础上，充分借鉴武汉市、宜昌市、孝感市、重庆市等省内外城市经验做法，形成了《条例(征求意见稿)》。通过赴麻城市、黄州区等地调研，多层次征集相关职能部门，业主委员会、物业服务企业、街道社区、市、县人大代表意见和建议。在全市范围内开展问卷调查，收集意见和建议300余条，编制立法参阅件，认真研究，同时征求发改、市场监管、民政、城管等职能部门及县(市、区)人民政府意见，收到意见21条，采纳14条，未采纳7条，会前已和市发改委、市自然资源和规划局、红安县政府、英山县政府进行了充分沟通。
此外，经公平竞争审查、合法性审查等程序后形成了《条例(草案)》。
三、主要内容
《条例(草案)》主要解决群众关心的四个方面突出问题。一是小区业主自治问题，二是物业服务质量问题，三是住宅专项维修资金使用难问题，四是行政执法不进小区问题。
《条例(草案)》共九章一百零六条。
(一)总则。第一条明确本《条例》的法律依据;第二条明确《条例》适用范围;第三至五条明确县(市、区)人民政府、住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府对本行政区域内住宅小区物业服务活动的保障、监督、协调职责;第六、七条明确业主大会、业主委员会、物业服务企业、物业服务行业协会开展工作的方式;第八条明确应急处置措施;第九条明确促进互联网与物业服务和管理融合的建议。
(二)物业管理区域。第十条明确确定用地范围的原则;第十一至十三条明确建设单位配备物业管理区域的程序和相关要求;第十四至十五条明确自然资源和规划部门对物业服务用房进行审查的相关要求，按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房;第十六条明确物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的“三同时”要求。
(三)业主、业主大会业主委员会。第十七至十九条明确业主的认定，业主在住宅小区物业管理活动中权利、义务;第二十至二十五条明确业主大会的组成，召开首次业主大会、成立业主大会、成立业主委员会、业主代表大会的程序，明确业主大会讨论决定事项的范围;第二十六至二十八条明确业主大会议事规则和会期安排，明确业主大会对物业服务和管理事项的决定权限;第二十九至三十四条明确业主委员会的组成、任期、业主委员会成员、候补委员的人数和要求，明确业主委员会的职责、召开业主委员会会议、决定事项的程序。明确业主委员会违法违规的相关处置措施;第三十五至三十八条明确换届选举，换届印章、档案资料等移交要求。明确公共收益属于全体业主共有和审计等工作要求，业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。
(四)前期物业服务与管理。第三十九至四十二条明确制定的临时管理规约、选聘物业服务企业、签订书面前期物业服务合同等要求;第四十三至四十六条明确前期物业服务费定价要求，建设单位移交房屋的要求，明确建设单位交付物业设施、办理物业承接查验备案的要求;第四十七条明确住宅小区物业档案资料的范围。
(五)物业服务与管理。第四十八至五十一条明确物业企业、从业人员、更换物业项目负责人的要求，鼓励建立第三方评估制度，鼓励业主大会公开招标选聘物业服务企业;第五十二至五十六条明确签订物业服务合同相关要求，对物业服务企业行为提出要求，公示业主决策信息;第五十七至六十一条明确物业服务企业开展工作的相关要求;第六十二至六十七条明确业主大会选聘物业服务企业、临时服务期限和相关要求，明确物业服务企业退出的义务。明确物业服务收费项目、标准以及收费方式在物业服务合同中约定，明确物业服务费调整的程序、公共服务专营单位收取费用的要求;第六十八条明确保存业主信息资料的要求。
(六)物业的使用与维护。第六十九至七十二条明确业主、物业使用人使用物业的要求，明确业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房、利用小区住宅开展民宿和培训、对物业进行装饰装修的要求;第七十三条、七十四条明确物业管理区域内停放机动车的要求;第七十五至七十七条明确物业专有部分、专业经营设施设备管理、维护、更新和改造的相关要求;第七十八条明确业主转让或者出租物业时的要求;第七十九、八十条明确对公共收益、住宅专项维修资金的管理，以及利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的要求;第八十一条至第八十六条明确公共收益用于补充住宅专项维修资金的规定，明确保修期满后物业维修、更新、改造的费用来源。住宅专项维修资金用于保修期满后物业共有部位、共有设施设备的大修或者更新、改造，使用申请可以由业主委员会提出，使用情况应当及时进行公示，并明确维修资金适用的应急简易程序;第八十七条明确权益保护。
(七)监督管理。第八十八至九十二条明确市住房和城乡建设主管部门、县(市、区)住房和城乡建设主管部门，市、县(市、区)政府其他相关部门、街道办事处、乡(镇)政府、居(村)民委员会的监督管理职责;第九十三条明确联席会议协调解决问题范围;第九十四条明确建立违法行为投诉登记制度的规定。
(八)法律责任。第九十五至一百零四条明确建设单位、物业服务企业、业主委员会成员、公共服务专营单位、住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)政府或者其他有关部门及其工作人员的相关法律责任。
(九)附则。第一百零五、一百零六条明确非住宅小区物业管理，参照本条例执行。
以上说明连同条例草案，请予审议。
黄冈市人民政府办公室 2023年4月24日印
