黄冈市住宅小区物业服务和管理条例（草案）

时间：2023-05-15  来源：  作者：   [收藏] [打印] [关闭]

　　目 录

　　第一章 总则

　　第二章 物业管理区域

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第四章 前期物业管理

　　第五章 物业服务和管理

　　第六章 物业的使用与维护

　　第七章 监督管理

　　第八章 法律责任

　　第九章 附则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业服务和管理及相关监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称住宅小区，是指按照城乡统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已经建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。

　　本条例所称物业服务和管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务和管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 县(市、区)人民政府应当以基层党组织建设推进物业服务和管理更快融入城市基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理体系。建立物业服务和管理联席会议制度、与物业服务工作相适应的保障机制，完善激励政策和扶持措施，发展智慧物业，促进物业服务行业发展。

　　第四条 县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内住宅小区物业服务活动的监督管理。

　　发展和改革、城市管理、公安、民政、自然资源和规划、市场监管、应急管理等行政主管部门，按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

　　第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，住建、公安、民政、城管、司法行政等部门和居(村)民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务企业、公共服务专营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理及监督管理活动中需要协调的问题。

　　第六条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在居(村)民委员会党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。建立居(村)民委员会党组织领导下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，统筹推进社区治理和物业服务管理工作。

　　第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律，制定物业服务规范和服务等级标准，推进物业服务标准化建设，对住宅小区服务等级进行评价。建立和完善物业服务企业及从业人员自律制度，开展从业人员相关培训，调解物业服务企业之间的纠纷。协助住房城乡建设部门做好信用信息管理。

　　第八条 突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担物业服务合同以外公共服务事项的，应当支付合理费用。

　　物业服务企业应当服从统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居(村)民委员会开展相关工作，依法落实各项应急措施。

　　第九条 鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业服务和管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。

　　第二章 物业管理区域

　　第十条 住宅小区物业管理区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善的原则，根据物业建设项目确定的用地范围，结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素按照下列规定划定：

　　(一)物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已被自然街道分割成多个封闭小区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以分别划分为独立的物业管理区域;

　　(二)分期建设项目或者两个以上单位建设的项目，其配套设施设备共用的，可以划分为一个物业管理区域;

　　(三)已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目，可以划分为一个物业管理区域。

　　自然资源和规划部门审查建设工程规划设计方案，应当统筹考虑项目分期、配套设施设备设置对物业使用和管理的影响。

　　第十一条 建设单位应当将经备案的物业管理区域的详细分布图以及共用部位、共用设施设备的配置和建设标准在物业管理区域内显著位置予以公示，并在房屋买卖合同中明示。

　　第十二条 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现房销售前，向住房和城乡建设部门提出划分物业区域的备案申请。自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

　　经备案的物业管理区域不得擅自调整;需要调整的，依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定进行。

　　第十三条 新建住宅小区，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：

　　(一)物业服务用房配建标准为不低于总建筑面积的千分之四，且最少不低于一百平方米。

　　(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

　　(三)物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，物业服务用房所在楼层不得高于二层。

　　物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，面积不低于二十平方米。

　　第十四条 自然资源和规划部门在建设工程规划许可过程中，应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，在建设工程规划许可证中载明物业服务用房面积，并在附图中注明其具体位置。

　　住房和城乡建设部门在实施房屋销售许可时，应当对物业服务用房进行核查，未配建或未按标准配建物业服务用房的，不予核发房屋销售许可。

　　第十五条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。

　　第十六条 新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

　　第三章 业主、业主大会、业主委员会

　　第十七条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交业主委员会。

　　第十八条 业主在住宅小区物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业服务和管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)推选业主代表，选举业主委员会、监事委员会，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)对住宅专项维修资金、公共收益的管理和使用情况享有知情权和监督权;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十九条 业主、物业使用人应当依法履行下列义务：

　　(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

　　(二)遵守住宅小区物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序、公共安全和环境卫生的维护等方面的制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定缴存住宅专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

　　第二十条 一个住宅小区物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由住宅小区物业管理区域内全体业主组成。

　　一个住宅小区物业管理区域内业主人数不足五十人且全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第二十一条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开首次业主大会会议，成立业主大会：

　　(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的。

　　(三)首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之二十以上的;

　　第二十二条 符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府或者县(市、区)住房和城乡建设部门;业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府或者县(市、区)住房和城乡建设部门提出召开业主大会会议的书面报告。县(市、区)住房和城乡建设部门收到书面报告的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者通知之日起三十日内，依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　第二十三条 首次业主大会应当成立业主委员会，选举产生业主委员会成员，表决通过业主大会议事规则、管理规约。

　　首次业主大会之后业主大会会议筹备组的职责同时终止。

　　第二十四条 业主大会讨论决定下列事项：

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(二)选举、补选或者罢免业主委员会成员;

　　(三)业主委员会的工作经费、成员工作津贴的来源以及经费管理办法;

　　(四)撤销或者变更业主委员会的决定;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容;

　　(六)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

　　(七)提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

　　(八)依法筹集和使用住宅专项维修资金;

　　(九)住宅小区物业管理区域内公共收益的管理、使用和分配;

　　(十)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

　　业主大会决定前款所列事项，应当由住宅小区物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第八项所列事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布，并向街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第二十五条 业主人数超过三百人的住宅小区可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。符合召开业主代表大会的物业区域，业主代表应明确所代表业主范围，同时在业主代表大会上提供所代表业主的书面意见。

　　第二十六条 业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序，业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。

　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主大会议事规则和管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。

　　第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)业主委员会半数以上成员或者百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

　　有前款所列情形之一，业主委员会五日内未组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其在三日内组织召开;逾期不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

　　第二十八条 业主大会对物业服务和管理事项已作出决定的，业主委员会在业主大会决定之日起一年内不得就同一事项组织召开业主大会会议;但业主大会决定被依法撤销的除外。

　　第二十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，由五到十一名单数成员组成，每届任期五年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会的具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任由业主委员会召开会议，在业主委员会成员中推选产生。

　　住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散或者到期未换届的，居(村)民委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，暂时代行业主委员会职责。

　　第三十条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织协调能力;

　　(三)遵守管理规约和业主大会议事规则，依法履行业主义务;

　　(四)具备履行职务的身体条件和文化水平;

　　(五)具有必要的工作时间，业主委员会成员只能在一个物业管理区域内任职;

　　(六)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;

　　(七)无违法犯罪记录;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　支持业主中符合条件的中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会委员，委员中党员比例应不低于50%，主任由党员担任，依法履行职责。

　　第三十一条 业主委员会可以设立候补委员，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会任期内出现缺员时，由候补委员按照得票数的顺序进行递补。

　　业主委员会委员和候补委员名单应当在住宅小区物业管理区域内显著位置公告。

　　第三十二条 业主委员会应当履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业管理区域内显著位置公布报告内容，接受业主询问;

　　(三)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题，维护业主合法权益;

　　(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(六)组织、监督住宅专项维修资金的筹集、使用;

　　(七)根据业主大会的决定或者授权，决定共用部位，共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用;

　　(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作。

　　(九)法律法规和管理规约规定的其它职责。

　　业主委员会未按照规定履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会。

　　第三十三条 业主委员会讨论、决定住宅小区物业服务和管理公共事项，应当召开业主委员会会议，并于会议召开七日前在物业管理区域内显著位置公布会议议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意。业主委员会应当将决定自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布。

　　第三十四条 业主委员会成员有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)拒绝或者放弃履行成员职责;

　　(二)挪用、侵占业主共有财产;

　　(三)在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;

　　(四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

　　(五)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　(六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务和管理无关的活动;

　　(七)违规使用业主委员会的印章;

　　(八)其他损害业主共同利益或者影响公正履行职责的情形。

　　业主委员会候补委员违反前款二至八项条款下列情形之一的，丧失候补委员资格。

　　第三十五条 业主委员会任期届满六十日前，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

　　第三十六条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。新一届业主委员会未产生的，移交给居(村)民委员会代管。

　　业主委员会成员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

　　违反前两款的规定拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，公安机关应当依法协助。

　　第三十七条 住宅小区物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。

　　管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计，业主委员会拒绝的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会，督促其限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的，街道办事处、乡镇人民政府应当代为聘请，对负有责任的业主委员会成员依照本条例第三十四条第一款的规定予以处理，审计结果应向全体业主公示，审计费用从公共收益中列支。

　　业主大会、业主委员会工作经费经业主大会决定可以从公共收益中列支。

　　第三十八条 业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四章 前期物业服务与管理

　　第三十九条 新建住宅小区，建设单位应当在商品房销售前，参照市住房和城乡建设主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，报物业所在县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案，并抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　临时管理规约应当对有关物业的管理、业主的共同利益、业主的义务、业主的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害房屋买受人的合法权益。

　　首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

　　第四十条 新建住宅小区，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。其中，对于预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前选聘物业服务企业;对于现售项目，建设单位应当在房屋销售前选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标。

　　投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门批准，建设单位可以采用协议方式或邀请招标方式选聘物业服务企业。

　　第四十一条 建设单位应当参照市住房和城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并自签订后十五日内报物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

　　业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居(村)民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　第四十二条 建设单位应当在房屋销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同，并提供给物业买受人，同时予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

　　第四十三条 前期物业服务费实行政府指导价。发展和改革部门应当会同住房和城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

　　建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费，应按照质价相符的原则，结合自身实际，通过物业服务等级评定后，确定服务等级，不得擅自超出政府指导价收费。

　　前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

　　第四十四条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的房屋。

　　新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件并经综合验收合格后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　交付的物业应当具备以下条件：

　　(一)建设项目竣工验收合格，取得自然资源和规划、住房和城乡建设等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表、共有部分独立计量表配置;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、车位、绿地、智慧安防和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

　　(六)同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

　　(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

　　第四十五条 物业交付前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，并将其作为前期物业服务合同的补充协议。

　　住宅小区物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、物业服务行业协会等部门参加，必要时可以聘请相关专业机构协助进行。住宅小区物业承接查验纳入各地解除预售资金监管条件之一。

　　第四十六条 物业服务企业应当自房屋交接前三十日内，持下列资料向县(市、区)住房和城乡建设主管部门办理物业承接查验备案：

　　(一)物业承接查验协议;

　　(二)建设单位移交资料清单;

　　(三)查验记录;

　　(四)交接记录;

　　(五)其他承接查验有关的文件。

　　房屋交付时，物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将承接查验资料建档保存。承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。

　　建设单位将不符合交付条件的房屋交付使用，因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

　　第四十七条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，开发建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府移交住宅小区物业档案。

　　住宅小区物业档案包括下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)房屋质量保修文件和房屋使用说明文件;

　　(四)承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明;

　　(五)物业服务和管理所必需的业主清册等其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、住宅小区物业档案移交给业主委员会。

　　第五章 物业服务与管理

　　第四十八条 从事物业服务活动的企业应当依法成立，具有独立法人资格。

　　物业所在地县(市、区)住房和城乡建设部门应建立注册物业服务企业信用信息登记制度。物业服务人员应取得相应的从业资格。

　　第四十九条 物业服务企业应当做好信用信息和物业项目信息等填报，配合相关部门做好信用信息的核实等工作。对物业服务企业实行信用分级分类管理，根据《全国失信惩戒措施基础清单(2021年版)》，依法依规将物业服务领域(行业)特定严重失信行为的市场主体纳入物业服务企业黑名单。

　　物业服务企业更换物业项目负责人的，应当于确定更换之日书面告知业主委员会、物业所在地县(市、区)住房和城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府，并予以公告。

　　物业法人、项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。

　　第五十条 鼓励建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务行业协会或评估机构对承接查验、物业服务等级标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

　　评估机构应当依照法律、法规规定和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面，评估结果应当向全体业主公布。

　　第五十一条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

　　鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

　　第五十二条 业主委员会应当参照市住房和城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

　　物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案予以公示，充分听取业主意见。

　　物业服务企业应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案，并予以公告，同时抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　第五十三条 物业服务合同应当约定下列主要事项：

　　(一)共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理;

　　(二)住宅小区物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;

　　(三)共有绿地、花木等的养护与管理;

　　(四)住宅小区物业管理区域内环境卫生的维护，生活垃圾分类投放及收集的要求;

　　(五)物业服务收费标准和缴纳时间;

　　(六)公共收益的管理、使用、分配;

　　(七)合同期限和违约责任;

　　(八)其他物业服务内容。

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

　　法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　第五十四条 物业服务企业应当依法履行合同，按照我市有关物业管理的服务标准和服务规范提供专业化的服务。

　　第五十五条 物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

　　(二)擅自提高物业服务收费标准;

　　(三)擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动;

　　(四)以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气;

　　(五)法律、法规和管理规约规定的其他行为。

　　第五十六条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏，按照下列规定，公开相关服务事项，并可以通过移动通信等方式告知全体业主。

　　(一)下列事项应当长期公开：

　　1.物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、联系方式;

　　2.物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等;

　　3.电梯等专业设施设备的日常维修保养合同;

　　4.报修服务规范和完成时限承诺。

　　(二)下列事项应当按照规定及时公开：

　　1.物业服务半年履约情况报告;

　　2.每半年开展一次满意度调查，并予以公布;

　　3.物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况;

　　4.物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等;

　　5.其他应当公示的信息。

　　业主、业主委员会对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。业主、业主委员会对答复不满意的，可以依照本条例第八十七条规定进行投诉。

　　第五十七条 行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使行政管理职责，应当依法协助、配合行政管理部门做好相关工作。

　　第五十八条 物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒;在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患，应当立即处理，并发出警示。

　　业主要求在物业服务合同约定的内容、标准或者范围以外提供服务的，由业主与物业服务企业另行约定。

　　第五十九条 物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气、电梯及消防安全事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定，并按照规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织应急演练。

　　发现重大事故隐患或者发生生产安全事故及其他紧急突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，通知相关业主，并按照规定向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、专营单位和负有安全监督管理职责的部门报告，协助做好相关工作。

　　第六十条 物业服务企业可以委托专业性服务企业完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但是，不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

　　鼓励物业服务企业拓展家政服务、信息服务、养老服务、健康服务等其他生活性服务领域。

　　第六十一条 物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对续聘或者选聘物业服务企业的方案进行表决，并在物业服务合同期限届满前六十日将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在新的物业服务企业接管之前，继续处理物业服务事项，并配合新选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满前九十日公告，并书面告知物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。业主大会可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　第六十二条 业主(代表)大会决定解聘物业服务企业的，业主委员会等有关单位、组织和个人不得以任何形式要求业主拒缴或缓缴应当缴纳的物业服务费;被解聘的物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费等为由拒绝交接。被解聘的物业服务企业收取业主欠缴物业服务费的，不得影响业主的正常生活、工作秩序;原物业服务企业收取欠缴的物业服务费的，业主委员会、新受托的物业服务企业应提供必要的协助。

　　第六十三条 物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会未选聘出新的物业服务企业，也未约定业主自行管理或者其他管理人管理的，由全体业主在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下共同承担管理责任。

　　经业主委员会或者百分之二十以上业主申请，居(村)民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下，组织提供临时服务。临时服务内容仅限于环境卫生、垃圾清运、电梯运行、消防安全等维持业主基本生活服务事项，相关费用由全体业主承担，期限一般不超过六个月。

　　临时服务实施前，街道办事处、乡(镇)人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容予以公告。

　　第六十四条 物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

　　(一)向业主委员会移交物业档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等物业服务相关资料，以及物业服务用房和其他物业共有部位、共有设施设备;无业主委员会的，向街道办事处、乡(镇)人民政府移交。

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员。

　　(三)结算物业服务费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用。

　　(四)结清委托专业性服务企业对设施设备、清洁卫生、园林绿化等开展专项服务的费用。

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府和县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监督管理，公安机关提供必要协助。

　　第六十五条 物业服务收费项目、标准以及收费方式，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

　　第六十六条 物业服务费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定;未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日。

　　第六十七条 公共服务专营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务，不得因部分最终用户未履行缴费义务停止已缴费用户和共有部位的服务。

　　物业服务企业接受公共服务专营单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营单位缴纳的，专营单位应当按照相关约定要求物业服务企业缴纳，不得因未缴纳费用而停止向用户提供服务。

　　第六十八条 街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得非法收集、利用、加工、传输业主信息，不得非法提供、公开或者出售业主信息。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第六十九条 业主、物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)违法修建建筑物、构筑物;

　　(二)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(四)将无防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

　　(五)发出超出规定标准产生生活噪声;

　　(六)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、超负荷、放射性等危险物品;

　　(七)擅自占用居住区绿地，或者擅自移植、砍伐小区内的树木等;

　　(八)损坏、挪用、停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车操作场地;

　　(九)违反法律、法规和管理规约饲养犬只;

　　(十)在物业区域内养殖家畜家禽;

　　(十一)损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备;

　　(十二)高空抛物;

　　(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻、制止，并将劝阻、制止情况存档保留;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当在物业管理区域内通报，并及时报告有关部门，有关部门应当依法及时处理。因上述行为导致他人合法权益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第七十条 业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外，影响相邻人合法权益的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。

　　第七十一条 利用小区住宅开展民宿、培训等服务的，应当具备消防、安全、卫生等必要的条件，遵守法律法规、本市相关管理规定以及物业管理规约，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。

　　第七十二条 业主、物业使用人对物业进行装饰装修前，应当将装饰装修的时间、范围、方式等书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者物业使用人以及装饰装修人员，同时公告施工的时间和范围。

　　物业服务企业对违反装饰装修规定的行为，应当履行劝阻、报告职责，并配合有关部门依法处理。

　　物业服务企业与业主、物业使用人约定装饰装修保证金的，装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理。

　　第七十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车的车位(库)，应当首先满足业主的需要。

　　建设单位依法出售车位(库)，应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位(库)，公告之日起满六个月有多余车位(库)的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个，其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

　　建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库)，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

　　车位(库)有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

　　第七十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会决定。业主大会成立前，前期物业服务合同不得对上述事项进行约定。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应当及时报告公安机关，公安机关应当及时依法处理。

　　第七十五条 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

　　物业共有部位、共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

　　第七十六条 老旧小区物业管理区域内的专业经营设施设备需要改造的，按照国家规定标准改造验收合格后，业主大会决定移交给专业单位管理的，专业单位应当接收。专业经营设施设备尚在质量保修期内的，其整改费用由开发建设单位承担。

　　第七十七条 物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

　　因共有部分的维护、更新、改造，损害业主专有部分合法权益的，应当及时恢复原状或者赔偿损失。

　　第七十八条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业的，应当结清物业服务费。

　　第七十九条 县(市、区)住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会应当加强对公共收益、住宅专项维修资金、业主分摊费用、业主委员会工作经费等业主共有资金的监督和管理，共有资金的收支情况接受全体业主的监督。

　　业主大会成立前，住宅专项维修资金由县(市、区)住房城乡建设部门代管，存入银行专户。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或者自行管理。业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府出具的业主委员会备案证明到物业所在地的住宅专项维修资金专户管理银行开设账户。

　　业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的，应当每半年公布一次自行管理账目。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府应当每年组织开展一次对公共收益使用和收支情况的检查，检查情况应当向全体业主公布。

　　第八十条 利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：

　　(一)可以开展经营的场地范围;

　　(二)电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求;

　　(三)不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准;

　　(四)物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的百分之三十;

　　(五)公共收益的财务管理要求;

　　(六)相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法;

　　(七)公共收益收支情况的定期公示与审计办法;

　　(八)对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。

　　业主大会成立后，物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新约定。

　　第八十一条 公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入住宅专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期缴存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足住宅专项维修资金。

　　公共收益用于补充住宅专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。

　　住宅小区物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　第八十二条 保修期满后物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

　　(一)专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担;

　　(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担;

　　(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

　　第八十三条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共有部位、共有设施设备的中修、大修或者更新、改造，不得挪作他用。

　　未缴存首期住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足首期缴存金额百分之三十的，业主应当按照国家和省市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补缴或者续筹住宅专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时，应当核验住宅专项维修资金缴存情况。

　　第八十四条 住宅专项维修资金使用申请可以由业主委员会提出。

　　下列费用不得从住宅专项维修资金中支出：

　　(一)物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护和小修费用，由物业服务企业从业主缴存的物业服务费中支出;

　　(二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由开发建设单位承担;

　　(三)物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由专营单位依法承担;

　　(四)物业共有部位、共有设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　第八十五条 物业管理区域共有部位、共有设施设备维修、更新、改造费用情况应当及时进行公示。住宅专项维修资金代管单位应当通过业主决策信息系统等方式，定期公布物业专项维修资金的收支情况，方便业主查询账户余额及使用情况。

　　对于十万元以上住宅专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，评审费用从住宅专项维修资金或者公共收益中列支，业主大会决定不聘请评审机构的除外。

　　第八十六条 有下列情形之一，需要使用住宅专项维修资金的，业主委员会、相关业主经街道办事处、乡(镇)人民政府书面同意，可以向县(市、区)住房和城乡建设主管部门申请适用应急简易程序：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的;

　　(二)电梯故障，无法正常运行的;

　　(三)高层住宅水泵损坏，导致供水中断的;

　　(四)楼体外立面有脱落危险，危及人身安全的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

　　(六)消防设施损坏，危及公共消防安全的。

　　紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，应由申请主体及时予以公示。

　　第八十七条 业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、县(市、区)住房和城乡建设主管部门投诉，街道办事处、乡(镇)人民政府、县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当及时受理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

　　第七章 监督管理

　　第八十八条 市住房和城乡建设主管部门履行下列职责：

　　(一)拟定或者制定物业管理相关政策措施和配套规定，以及前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本;

　　(二)指导全市住宅专项维修资金监督管理工作;

　　(三)宣传和贯彻执行物业管理有关法律、法规，建立完善业主委员会和物业服务企业的培训制度;

　　(四)指导和监督县(市、区)住房和城乡建设主管部门开展物业管理活动的监督管理工作;

　　(五)法律、法规规定的其他职责。

　　第八十九条 县(市、区)住房和城乡建设主管部门履行下列职责：

　　(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定，负责物业管理区域、前期物业招投标、物业承接查验、前期物业服务合同、物业服务合同的备案;

　　(二)指导和监督街道办事处、乡(镇)人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷;

　　(三)负责物业服务企业和从业人员的监督管理，开展物业服务质量监督检查，建立物业管理诚信档案并接受查询;

　　(四)监督管理物业管理招投标活动和住宅专项维修资金;

　　(五)宣传物业管理有关法律、法规和政策，定期开展物业管理业务培训;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　第九十条 市、县(市、区)人民政府其他相关部门依据各自职责，负责物业管理区域内下列工作：

　　(一)发改部门负责制定住宅前期物业服务收费标准。规范物业收费行为，建立违法行为投诉、处理和回复制度。

　　(二)自然资源和规划部门负责物业区域划分，负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查，按总建筑面积的4%标准配备物业管理用房,落实社区活动用房和住宅小区内配套建设指标，实施规划验收，并对规划停车位权属进行政策指导，建立违法行为投诉、处理和回复制度。

　　(三)公安机关负责负责指导住宅小区内的治安管理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;对小区内车辆乱停乱放，拒不整改的行为进行处置，对小区内饲养犬只行为督促指导，依法对物业服务企业违法行为进行查处，查处违反第六十九条第二款第九项、第十二项规定的行为;

　　(四)民政部门加强对居(村)民委员会下设的环境和物业管理委员会的指导监督。

　　(五)司法行政部门负责指导街道(乡镇)、居(村)民委员会建立健全人民调解组织和工作机制，指导加强住宅小区矛盾纠纷的疏导、调解。

　　(六)市场监督管理部门负责依法对在住宅小区内违法经营行为进行查处;负责对住宅小区内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

　　(七)消防救援部门负责对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口及电动车违规充电等违反消防法律、法规的行为;对住宅小区内消防设施依法实施监督管理，依法对物业服务企业违法行为进行查处。消防救援部门查处六十九条第二款第八项，应急管理部门查处违反违反第六十九条第二款第六项规定的行为;

　　(八)城市管理部门负责查处住宅小区违法建设、在承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面、违规装饰等违法行为;毁绿、种菜、养殖家禽家畜、生活噪声油烟扰民、违反城市市容市貌等行为，依法对物业服务企业违法行为进行查处，查处违反第六十九条第二款第一项、第二项、第三项、第五项、第七项、第十项、第十一项规定的行为;

　　法律、法规对相关部门职责另有规定的，适用其规定。

　　第九十一条 街道办事处、乡(镇)人民政府履行下列职责：

　　(一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，负责业主委员会备案;

　　(二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

　　(三)指导和监督物业服务企业履行法定义务，对物业服务实施情况开展监督检查;

　　(四)参加物业承接查验，指导和监督物业服务项目的移交、接管;

　　(五)建立物业管理矛盾投诉调解机制，调处物业管理纠纷;

　　(六)管理物业档案，协助开展辖区内物业服务信用信息的采集和核查工作;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第九十二条 居(村)民委员会履行下列职责：

　　(一)协助和配合街道办事处、乡(镇)人民政府做好本条例第九十一条的相关工作;

　　(二)派员参加业主大会和业主委员会会议，了解物业管理工作情况;

　　(三)对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导和监督;

　　(四)法律、法规规定的其他职责。

　　居(村)民委员会设立环境和物业管理委员会，具体指导和监督业主委员会、物业服务企业依法履行职责。

　　第九十三条 街道办事处、乡(镇)人民政府根据工作需要，召集由县(市、区)住房和城乡建设主管部门、其他有关部门、公安派出所、居(村)民委员会、专营单位、物业服务企业、业主委员会、业主代表、监事委员会、物业管理专家、人民调解委员会等参加的联席会议，协调解决下列问题：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(二)业主委员会成立和换届过程中出现的问题;

　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　　(四)终止物业服务合同的重大问题;

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　前款所列问题经人民调解委员会依法调解达成的调解协议，具有法律约束力。

　　第九十四条 相关部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置和业主决策信息系统公布联系单位、举报联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向县(市、区)住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。

　　因行政执法需要进入物业管理区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业不得阻拦并提供便利。

　　第八章 法律责任

　　第九十五条 建设单位有下列行为之一的，由物业所在县(市、区)住房和城乡建设主管部门予以处罚：

　　(一)违反本条例第十三条，在物业管理区域内未按照规定配置物业服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下以下罚款;

　　(二)违反本条例第四十条，未通过公开招标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业，责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下罚款;

　　(三)违反本条例第四十一条，未按照规定备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款;

　　(四)违反本条例第四十七条，未按照规定移交资料的，责令限期改正;逾期未改正的，予以通报，处1万元以上3万元以下罚款;

　　(五)违反本条例第七十三条将未出售的车位(库)不优先出租给本区域内业主，或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的，对业主要求承租的车位(库)只售不租的，责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

　　第九十六条 物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门予以处罚：

　　(一)违反本条例第四十六条，未按照规定办理物业承接查验备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款;

　　(二)违反本条例第四十七条，未按照规定移交资料的，责令限期改正;逾期未改正的，予以通报，处1万元以上3万元以下罚款;

　　(三)违反本条例第五十二条，未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款;

　　(四)违反本条例第五十六条，未按照规定填报或者公示信息的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上 3万元以下罚款;

　　(五)违反本条例第五十九条，未制定安全防范应急预案的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上10万元以下罚款;

　　(六)违反本条例第六十一条、第六十四条，擅自停止物业服务的，或者被解聘的物业服务企业、物业服务合同终止的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者退出时不履行相关义务的，责令限期改正;处5万元以上10万元以下罚款;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动;

　　(七)违反本条例第五十五条、第八十条，擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行广告宣传和经营等活动的，擅自设置或者允许他人设置临时摊点的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

　　第九十七条 违反本条例第五十五条，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚;违反治安管理规定的，由公安机关依法查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九十八条 业主委员会成员未履行本条例规定相关职责的，由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期履行;逾期未履行的，予以通报，并组织召开业主大会会议决定有关事项。

　　第九十九条 业主委员会及其成员违反法律、法规或者管理规约的规定，挪用、侵占、擅自处分业主共有财产，或者侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业应当书面催缴;逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按照约定申请仲裁。

　　第一百零一条 违反本条例第六十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由行使监督管理权的有关部门依法查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百零二条 公共服务专营单位违反本条例第十六条，未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的，由物业所在地有关部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，依法承担民事责任。

　　第一百零三条 住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由其所在单位、主管部门、上级机关、纪检监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)未按照规定履行监督管理职责的;

　　(二)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

　　(三)未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的;

　　(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

　　(五)截留、挪用、侵占或者违法审核拨付物业专项维修资金的;

　　(六)其他滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为。

　　第一百零四条 建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例有关规定，非法使用、出售、提供、传播业主信息，不及时移交相关资料、印章和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，违反治安管理规定的，由公安机关依法查处。

　　第九章 附则

　　第一百零五条 非住宅小区物业管理，参照本条例执行。

　　第一百零六条 本条例自 年 月 日起施行。